Apakah kamu pernah bertanya-tanya mengapa pembiayaan di bank syariah terasa berbeda dari kredit biasa, meski sama-sama melibatkan pembayaran cicilan setiap bulan?
Salah satu jawabannya terletak pada akad yang digunakan, dan akad ijarah adalah salah satu skema paling mendasar yang membedakan sistem keuangan syariah dari konvensional.
Definisi Akad Ijarah Menurut Fatwa DSN-MUI
Akad ijarah adalah akad pemindahan hak guna (manfaat) atas suatu barang atau jasa dalam waktu tertentu melalui pembayaran sewa atau upah, tanpa diikuti pemindahan kepemilikan atas barang itu sendiri.
Menurut Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia (DSN-MUI) dalam Fatwa No. 09/DSN-MUI/IV/2000, ijarah secara harfiah berarti upah, sewa, atau imbalan atas pemanfaatan suatu benda atau jasa.
Objek ijarah mencakup dua kategori utama, yaitu manfaat dari suatu aset (seperti kendaraan atau properti) dan manfaat dari jasa tenaga seseorang.
Yang menjadi pembeda mendasar dalam pengertian ijarah secara syariah adalah bahwa manfaat yang diperjualbelikan harus jelas, terukur, dan halal secara hukum Islam.
Dalam praktiknya di tahun 2026, akad ijarah telah menjadi salah satu instrumen paling banyak digunakan dalam transaksi perbankan syariah, sukuk, dan asuransi (takaful) di Indonesia.
Perbedaan Ijarah dengan Sewa Konvensional dalam Perspektif Syariah
Ijarah dalam keuangan syariah berbeda dari sewa konvensional karena ijarah terikat pada prinsip larangan riba, gharar (ketidakjelasan), dan maysir (spekulasi).
Dalam sewa konvensional, pemilik aset bisa saja membebankan bunga keterlambatan yang bersifat riba, sesuatu yang secara tegas dilarang dalam transaksi ijarah.
Perbedaan lain yang penting adalah bahwa dalam akad ijarah, tanggung jawab pemeliharaan aset tetap berada di tangan pihak yang menyewakan (mu’jir), bukan penyewa (musta’jir), kecuali kerusakan terjadi karena kelalaian penyewa.
Transparansi juga menjadi syarat mutlak, di mana besaran ujrah (biaya sewa) harus disepakati di awal akad dan tidak boleh berubah secara sepihak tanpa kesepakatan kedua belah pihak.
Dari sisi hukum, lembaga keuangan syariah yang menggunakan akad ijarah wajib memastikan kepemilikan atau penguasaan sah atas aset sebelum menyewakan kepada nasabah.
Jenis-Jenis Akad Ijarah yang Digunakan di Perbankan dan Keuangan Syariah
Terdapat beberapa jenis akad ijarah yang telah distandarisasi penggunaannya dalam industri keuangan syariah di Indonesia.
- Ijarah Murni: Akad sewa biasa di mana nasabah hanya membayar untuk hak pakai suatu aset selama periode tertentu, tanpa opsi memiliki aset tersebut di akhir masa sewa.
- Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT): Akad sewa yang diakhiri dengan perpindahan kepemilikan kepada penyewa, baik melalui hibah maupun jual beli pada akhir masa akad. Jenis ini paling umum digunakan dalam pembiayaan properti dan kendaraan.
- Ijarah Maushufah fi Dzimmah: Akad ijarah atas manfaat suatu aset yang belum ada secara fisik saat akad ditandatangani, misalnya sewa unit apartemen yang masih dalam tahap pembangunan (inden).
- Ijarah Multijasa: Akad yang digunakan untuk pembiayaan jasa seperti biaya pendidikan, kesehatan, atau perjalanan ibadah umrah dan haji.
Dari keempat jenis tersebut, IMBT mendominasi portofolio pembiayaan di bank syariah karena menjawab kebutuhan nasabah yang ingin memiliki aset di akhir periode pembiayaan.
Contoh Penerapan Ijarah dalam Produk KPR dan Pembiayaan Syariah
Penerapan ijarah paling nyata yang bisa kamu temui sehari-hari adalah pada produk KPR Syariah dengan skema Ijarah Muntahiyah Bittamlik.
Dalam skema ini, bank syariah membeli properti yang diinginkan nasabah, lalu menyewakannya kepada nasabah tersebut selama tenor yang disepakati, misalnya 15 tahun.
Nasabah membayar ujrah (biaya sewa) setiap bulan, dan di akhir masa akad, kepemilikan properti berpindah ke tangan nasabah melalui mekanisme hibah atau jual beli dengan harga yang telah disepakati sejak awal.
Selain KPR, akad ijarah juga menjadi basis penerbitan sukuk ijarah, yaitu instrumen investasi syariah di mana investor secara efektif menyewakan dananya kepada emiten dan menerima ujrah sebagai imbal hasil.
Melansir Otoritas Jasa Keuangan (OJK), pembiayaan berbasis ijarah di perbankan syariah nasional terus mencatatkan pertumbuhan positif setiap tahunnya, sejalan dengan meningkatnya literasi keuangan syariah masyarakat Indonesia.
Dalam produk asuransi syariah (takaful), akad ijarah juga digunakan untuk mendeskripsikan hubungan antara peserta dan pengelola dana, di mana peserta membayar kontribusi sebagai ujrah atas layanan pengelolaan risiko.
Risiko dan Ketentuan yang Perlu Dipahami dalam Akad Ijarah
Memahami risiko dalam akad ijarah sama pentingnya dengan memahami manfaatnya, agar kamu bisa mengambil keputusan pembiayaan yang tepat.
Risiko pertama yang perlu diperhatikan adalah risiko kerusakan aset, di mana kerusakan akibat force majeure atau faktor eksternal di luar kendali penyewa menjadi tanggung jawab pemilik aset (bank atau lembaga keuangan), namun kerusakan akibat kelalaian penyewa sepenuhnya menjadi beban penyewa.
Risiko kedua adalah ketidaksesuaian spesifikasi aset, terutama pada skema ijarah maushufah fi dzimmah, di mana aset yang diterima bisa saja tidak sepenuhnya sesuai ekspektasi awal nasabah.
Dari sisi ketentuan, berikut adalah hal-hal yang wajib dipenuhi agar akad ijarah sah secara syariah:
- Objek ijarah harus jelas, dapat diserahterimakan, dan manfaatnya dapat dinilai secara ekonomi.
- Masa sewa dan besaran ujrah harus disepakati secara eksplisit di awal akad.
- Pihak yang menyewakan harus memiliki kapasitas hukum (ahliyah) dan kepemilikan atau kewenangan atas aset yang disewakan.
- Tidak boleh ada unsur gharar dalam spesifikasi manfaat yang diperjanjikan.
Dalam praktiknya, kamu disarankan untuk membaca seluruh dokumen akad sebelum menandatangani, terutama klausul mengenai tanggung jawab pemeliharaan dan mekanisme pengalihan kepemilikan di akhir tenor.
Memilih produk keuangan berbasis akad ijarah bukan hanya soal kepatuhan syariah, tetapi juga soal memahami hak dan kewajiban yang muncul dari setiap klausul dalam perjanjian tersebut.
FAQ Seputar Akad Ijarah
Apa perbedaan utama antara ijarah dan murabahah?
Ijarah adalah akad yang memindahkan hak manfaat suatu aset tanpa perpindahan kepemilikan (kecuali di akhir pada skema IMBT), sementara murabahah adalah akad jual beli di mana kepemilikan aset langsung berpindah ke nasabah sejak awal dengan harga yang sudah mencakup keuntungan bank.
Apakah ujrah dalam ijarah bisa berubah selama masa akad?
Dalam ijarah, ujrah pada dasarnya bersifat tetap sesuai kesepakatan awal, namun para pihak dapat menyepakati mekanisme review ujrah secara periodik selama ketentuan tersebut tercantum jelas dalam akad dan disetujui bersama sejak awal.
Apakah akad ijarah hanya berlaku untuk aset fisik?
Tidak, akad ijarah juga mencakup manfaat dari jasa, sehingga dapat diterapkan pada pembiayaan pendidikan, kesehatan, tenaga kerja, dan layanan lain yang manfaatnya dapat diukur dan tidak bertentangan dengan prinsip syariah.
